Nova sistemática tributária passa a alcançar atividades remuneradas com imóveis a partir de 2026; especialistas recomendam planejamento para reduzir impacto
A regulamentação da reforma tributária tem acendido um sinal de alerta para proprietários e investidores do mercado imobiliário, especialmente para quem obtém renda com locação de imóveis. A principal preocupação está na incidência dos novos tributos criados pela reforma, o IBS e a CBS, cuja alíquota conjunta pode chegar a cerca de 28%, alterando de forma relevante a lógica de tributação do setor a partir de 2026.
Até então, a locação de imóveis, de forma geral, não era tratada como prestação de serviço nem como circulação de mercadoria. Por isso, não havia incidência de tributos como ICMS, e a tributação costumava ficar concentrada basicamente no Imposto de Renda. Com a reforma, no entanto, as atividades remuneradas passam a entrar em uma nova dinâmica fiscal, o que pode afetar diretamente quem vive de renda de aluguel.
De acordo com Rafael Lacerda, advogado da Lacerda e Paulucci Advogados, a mudança exige atenção, mas não deve ser encarada com pânico. “A locação de imóveis sempre teve um tratamento tributário distinto, justamente porque não se enquadra como serviço ou produto. Com a reforma, esse cenário muda parcialmente, e será fundamental avaliar caso a caso para entender o real impacto e as possibilidades de reorganização tributária”, explica.
A nova regra prevê uma faixa de exceção para pequenos locadores. Quem possui até três imóveis alugados e receita anual de até R$ 240 mil poderá ficar fora dessa incidência específica, o que tende a preservar os contribuintes de menor porte. Já os investidores com operação mais robusta ou com atuação profissionalizada devem sentir efeitos mais relevantes.
O segmento que mais preocupa especialistas é o de short stay, modelo de locação por curta temporada amplamente utilizado em plataformas digitais. Nesses casos, a atividade pode se aproximar mais de uma lógica de hotelaria, com menor aproveitamento de descontos de IBS e CBS e maior impacto tributário na prática.
“É justamente no short stay que mora uma das maiores preocupações do mercado, porque a operação pode receber um tratamento mais próximo ao de hospedagem, o que aumenta a complexidade tributária e pode reduzir a margem do investidor”, afirma Rafael Lacerda.
Diante desse novo cenário, especialistas defendem que o melhor caminho é a antecipação. Estrutura patrimonial, modelo de operação, enquadramento fiscal e estratégia de exploração dos imóveis passam a ser pontos centrais para quem busca preservar rentabilidade e segurança jurídica.
“É possível mitigar impactos com planejamento tributário e com a consultoria adequada. Este é o momento de entender a operação, projetar cenários e buscar orientação especializada”, completa o advogado.
A recomendação, segundo o escritório, é que proprietários, investidores e operadores do mercado imobiliário procurem apoio técnico para analisar sua realidade antes da plena entrada em vigor das novas regras.